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　　中国日报4月29日电 4月26日，第六届产权保护大会社区治理分论坛在京顺利落幕。本次论坛以《物业管理条例》修改背景下的物业管理思考与建议为核心主题，汇聚法学界专家、行业协会代表、物业企业从业者及法律实务工作者，围绕物业治理法治化建设中的重点、难点问题展开深度研讨，为推动物业管理行业高质量发展、完善社区治理体系建言献策。

　　据悉，本次分论坛由北京市物权法学研究会、北京物业管理行业协会、中国农业大学人文与发展学院联合主办，北京市盛廷律师事务所承办，由北京市物权法学研究会副秘书长、北京市盛廷律师事务所社区治理与物业管理法律服务团队负责人王兵律师主持。北京大学法学院楼建波教授、北京物业管理行业协会法律专业委员会主任、北京物业管理行业协会副秘书长王帅、中央民族大学法学院刘阅春副教授、中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓副教授等业内权威人士，以及物业企业代表、律师、媒体记者等30余人出席论坛，共话行业发展未来。

　　论坛现场，楼建波教授、王帅副主任、刘阅春副教授、陈幽泓副教授四位嘉宾围绕四大核心议题依次分享观点，结合理论研究与实务经验，为《物业管理条例》修订及物业治理实践提供思路。

　　在物业费收缴的几点思考议题中，北京大学法学院楼建波教授指出，物业费纠纷是当前物业治理中的核心矛盾，业主常以拒交物业费表达诉求，导致相关案件在法院受理的物业纠纷中占比极高。他明确，物业费请求权属于合同之债，系定期重复给付债务，原则上受诉讼时效约束，这与专项维修基金存在本质区别。针对司法实践中常见的业主减价权判决，楼建波教授提出质疑，认为物业服务不到位时，业主应主张违约损害赔偿，而非变更合同约定的收费标准，否则易引发公平性争议。同时，他强调民法典明确禁止物业企业以停水、停电、停暖等方式催交物业费，建议企业探索合法合理的私力救济手段，并重视催告程序在纠纷化解中的前置作用。

　　聚焦《物业管理条例》修订过程中的立法协调性问题，北京物业管理行业协会法律专业委员会主任王帅，以法律冲突的协同化解与体系统筹为主题展开深度解读。

　　结合行业实务，他从三大维度提出条例修订建议：一是梳理与民法典等上位法规定不一致的内容，做好条款修订、补充和细化；二是解决与《建设工程质量管理条例》等同位法不协调的问题，做好与其他相关行政法规的衔接；三是关注对地方物业管理条例等下位法统筹不足的问题，加强条例作为顶层框架性立法的指引作用。

　　同时，王帅主任强调两项关键观点：其一，全国人大常委会法工委之前已明确认定，将业主欠缴物业费与共同管理权限制挂钩的做法缺乏合法性、存在明显不当；其二，不宜通过法规强制规定空置房物业费进行打折，相关收费规则应回归市场逻辑，以合同约定为核心依据。

　　目前，条例正在紧锣密鼓的修订过程中。建议立法部门以行政法规为引领，着力构建系统完备、有机统一的物业管理法律体系，避免出现法出多门、相互冲突的问题，促进各方主体形成清晰统一的行为预期。

　　中央民族大学法学院刘阅春副教授则围绕物业服务中的突出问题与法律应对，重点剖析了人防工程车位的权属与收益争议。她表示，人防工程战时防空的公共属性与平时利用的小区配套属性，导致其所有权归属不明，现行《人民防空法》谁投资、谁受益的规定与《民法典》物权编相关条款存在衔接空白。刘阅春副教授从权属归属国家、开发商、业主等不同维度展开分析，提出若人防车位收益归业主共有，物业公司或开发商无权单方面涨价，收益在扣除合理管理成本后应归全体业主所有，这一观点为解决实践中普遍存在的人防车位收益纠纷提供了重要参考。当前司法界对人防车位权属的裁判观点虽不统一，但主流做法倾向于回避权属争议，仅认定投资者的使用收益权。

　　中国人民大学公共管理学院陈幽泓副教授，以业主组织建设中的相关问题与思考进行了书面报告。她指出，现行法律对业主组织（业委会）可以设立的规定存在制度性缺失，导致其成立率低、运行不稳定，且法律主体地位不明确，难以承载相应权利义务。同时，小区规模与治理结构不适配、决策机制简化、管理运营保障不足等问题，也制约着业主组织作用的发挥。为此，陈幽泓副教授提出六大立法建议，包括将业主组织设立纳入房地产开发强制环节、赋予其非法人组织或特别法人地位、建立分层治理结构、实行分型决策、厘清行政机关与业主自治组织的权力边界，以及引入分期改选、履职保险等制度，破解业主组织建设难题。

　　互动交流环节，与会嘉宾围绕实务中的热点难点问题展开热烈探讨。北京市律协社会治理与调解法律专业委员会主任戈和平律师分享了北京地区物业费诉讼时效的司法实践，指出当地法院多将物业费视为连续债务，不严格适用时效规定，并建议条例修订关注物业费动态调价机制，认为当前调价需业主共同决定的机制难以实现，已成为行业发展的最大瓶颈。王佳红律师结合代理案例，分享了物管会诉讼主体资格、人防车位收益分配等实务经验，其中一则业委会更换物业后，新物业成功申领《人防工程平时使用许可证》并追回部分收益的案例，为同类纠纷处理提供了实践参考。此外，刘东阳律师就前期物业服务合同物业费标准过高的问题提出疑问，引发嘉宾热议。

　　针对现场提问，王帅回应称，北京地区前期物业费采用市场调节价，通过强制公开招标和第三方价格评估保障质价相符，关键在于两项机制的落地执行；王兵律师补充指出，国务院条例规定前期物业必须招标，但北京部分项目存在未执行情况，学者观点认为此举可能因违反效力性强制规定导致合同无效，给司法实践带来挑战。

　　论坛最后，主持人王兵对本次会议进行总结。他表示，物业管理事关民生福祉，涉及法学、公共管理、经济学等多学科交叉，需要理论界与实务界持续深度对话。本次论坛讨论热烈、观点碰撞充分，围绕物业费收缴、条例修订、人防设施、业主组织建设等核心议题形成了诸多有价值的观点，为《物业管理条例》修订提供了有益参考，也为破解物业治理难题、推动社区治理现代化注入了新动力。同时，他强调，本次论坛所有发言均为专家个人观点，不代表任何官方立场。

　　此次分论坛的成功举办，搭建了理论与实务沟通的桥梁，进一步凝聚了行业共识，对推动物业管理行业法治化、规范化发展，完善社区治理体系具有重要的现实意义。

　　每日一词 农业法修订草案 draft revision to the Agriculture Law

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